Sachwertverfahren

Sachwertverfahren zur Feststellung des Immobilienwerts

Wenn es darum geht, den Wert einer Immobilie festzustellen, ist das Sachwertverfahren eine der gängigen Überprüfungsarten. Hier wird der Wert einer Immobilie auf Basis des Wiederherstellungswertes durchgeführt. Das bedeutet, die Immobilie wird nach den Kosten bewertet, die für eine komplette Wiederherstellung des Gebäudes und des Grundstücks nötig wären. Das Sachwertverfahren wird bei Immobilien in eigener Nutzung angewandt, gängige Beispiele sind hierfür Einfamilien- und Zweifamilienhäuser. Der Sachwert wird als Basis für den Verkehrswert verwendet, der den Wert der Immobilie auf dem aktuellen Immobilienmarkt anzeigt.

Neben dem Sachwertverfahren gibt es noch das Wertermittlungsverfahren und das Ertragswertverfahren.

Die Berechnung des Sachwerts
Um eine vollständige Erfassung des Sachwerts zu garantieren, müssen Experten eine genaue Analyse der Immobilie durchführen. Solche Gutachter erstellen dann eine Liste von wichtigen Informationen über die Immobilie und beziehen diese dann in ihre endgültige Berechnung für den Sachpreis ein.
Grob getrennt wird der Sachwert in den Bodenwert und in den Gebäudesachwert. Der Bodenwert wird durch die Größe des Grundstücks und dessen Erschließungskosten bestimmt. Bei der Berechnung des Grundstückspreises ist die Lage der Immobilie natürlich von großer Wichtigkeit. Attraktive Gegenden wie die Stadtmitte dürften bei der gleichen Grundstücksgröße deutlich teurer sein als abgeschiedene Grundstücke auf dem Land.
Der Gebäudesachwert setzt sich aus allen Eigenschaften des Gebäudes zusammen. Das Baujahr der Immobilie, die Größe des Gebäudes in Informationen zur Einrichtung sind allesamt relevant. Zum Gebäudesachwert zählen auch gebaute Anlagen, die nicht direkt mit dem Hauptgebäude verbunden sind, wie beispielsweise Gartenhäuser.
Reparatur- und Instandhaltungskosten, sowie noch nicht genutzte Fläche sind für den Sachwert auch wichtig.
Kritiker des Sachwertverfahrens sagen, dass die künftigen Kosten der Immobilie nicht genug berücksichtigt werden. Es wird größtenteils nur der Wert der bestehenden Immobilie berechnet und nicht genug auf nötige Renovierungen oder den Zustand des Hauses geachtet. So können Preise verfälscht werden und interessierte Käufer könnten nicht ausreichend über das Risiko, welches mit dem Kauf verbunden ist, informiert werden.
Auf der anderen Seite wird während der Berechnung des Immobilienwerts mit dem Sachwertverfahren gefordert, die Restnutzungsdauer anzugeben. Dazu werden die Nutzungsdauer und das Baujahr mit in die Berechnung aufgenommen, laufende Kosten und Instandhaltungskosten werden ebenfalls im Verfahren berücksichtigt.
So kann das Verfahren dafür genutzt werden, den Immobilienwert zu bestimmen.

Anwendungen des Sachwertverfahrens
Das Sachwertverfahren wird für die Berechnung des Wertes von bewohnten und selbstbenutzten Immobilien wie Einfamilienhäusern verwendet. Wenn ein Haus verkauft werden soll oder der Besitzer dessen Wert erfahren will, ist das Sachwertverfahren eine beliebte Methode.
Zudem können Immobilien, die nicht mehr genutzt werden oder keinen Ertrag bringen, wie zum Beispiel leere Häuser oder Fabrikhallen, mit dem Verfahren gut erfasst werden.

Die gründliche Bestimmung aller materiellen Werte einer Immobilie ist ein positiver Aspekt des Verfahrens, die Vernachlässigung von Kosten, die mit der Immobilie verbunden sind, spricht dagegen.