Die Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung: Maßnahmen für eine objektive Bewertung

Der Wert einer Immobilie setzt sich aus vielen verschiedenen Aspekten zusammen. Es ist deshalb notwendig, die Meinung eines Experten einzuholen, um eine akkurate Bewertung vorzunehmen.

Wie wird eine Immobilienbewertung durchgeführt?
Der Wert einer Immobilie kann auf drei verschiedene Weisen ermittelt werden: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.
Wenn das Vergleichswertverfahren angewandt wird, ist der Preis anderer Immobilien entscheidend. Hier wird die in Frage kommende Immobilie nämlich mit Hilfe von vergleichbaren Objekten bewertet.
Beim Sachwertverfahren steht der Wert des Grundstücks im Vordergrund. Dieser wird beim Verfahren mit dem Wert der Immobilie, die darauf errichtet wurde, verglichen.
Das Ertragswertverfahren basiert auf dem Ertrag, den die Immobilie erzeugen könnte. Es wird also festgestellt, für welchen Betrag die Immobilie vermietet werden könnte. Die Kombination der drei Verfahren gibt einen genauen Aufschluss auf den Wert der Immobilie. Ein unabhängiger Experte sollte diese Verfahren durchführen, da die beteiligten Parteien nicht über das nötige Fachwissen verfügen und in Eigeninteresse handeln würden.

Ist eine Immobilienbewertung überhaupt notwendig?
Für den Verkauf einer Immobilie ist die Bewertung heute wegen des Energieausweises zwingend erforderlich. Der Energieausweis gibt Aufschluss darüber, wie viele Energie eine Immobilie verbraucht und wie umweltfreundlich diese ist. Wenn eine Immobilie verkauft, vermietet oder gebaut werden soll, wird für die Genehmigung deshalb der Energieausweis benötigt.

Mit dem Energieausweis können auch Förderanträge für eine Immobilie gestellt werden. Wenn sich die Immobilie entsprechend des Ausweises qualifiziert, kann beispielsweise eine Sanierungsförderung, eine Energieförderung oder eine Wohnbauförderung erhalten werden.
Durch eine Immobilienbewertung werden die Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf außerdem deutlich erhöht. Der Verkaufspreis kann so nämlich durch ein Gutachten des Experten bestätigt werden, was die Verhandlungsposition stärkt. Zudem wird ein realistischer Verkaufspreis mehr Interessenten anlocken.

Befugnis für die Durchführung einer Immobilienbewertung
Ein Immobiliengutachter ist die einzige Person, der eine Immobilienbewertung durchführen darf. Ein Immobiliengutachter muss gerichtlich zertifiziert und in Österreich registriert sein, um eine gültige Bewertung zu erstellen.
Eine Alternative stellt der freie Sachverständige dar, der in seiner Funktion allerdings eingeschränkt ist. Die Preise eines freien Sachverständigen sind oft günstiger als die eines Immobiliengutachters, doch seine Bewertungen haben vor dem Gericht keinen Bestand. Kommt es also zu Streitigkeiten wegen des ermittelten Preises ist nur die Bewertung eines zertifizierten Immobiliengutachters gültig.
Um eine ungefähre Vorstellung vom Wert der Immobilie zu bekommen, muss jedoch nicht gleich ein Gutachter verständigt werden. Mittlerweile gibt es im Internet viele kostenlose Webseiten, auf denen eine Schätzung des Immobilienwertes angeboten wird. Diese Werte sind natürlich nicht sehr genau und haben vor dem Gericht keinen Bestand, können aber gut als erster Anhaltspunkt genutzt werden.
Wenn der Wert einer Immobilie auf Grund eines Hypothekarkredits ermittelt werden muss, kann die Bank selbst einen Sachverständigen einschalten. Dieser Sachverständige ist dann damit beauftragt, den Wert der Immobilie festzustellen und ihn der Bank mitzuteilen. Auf Basis des ermittelten Wertes wird ein Hypothekarkredit dann vergeben.

Ermittlung des Immobilienwertes durch einen Makler
Wenn ein Hauskauf ansteht, wird ein Makler engagiert. Durch die Bezahlung des Maklers ist eine Auskunft über den Preis der Immobilie bereits inbegriffen. Gemeinsam mit dem Verkäufer der Immobilie analysiert der Makler den Wert und ein Preis wird festgelegt.
Durch einen unabhängigen Gutachter kann der Verkaufspreis im Zweifelsfall erneut bestimmt und bestätigt oder angezweifelt werden. Diese Kosten muss der Käufer dann selbst übernehmen.
Die günstigere Variante wäre der private Verkauf von Immobilien. Das ist natürlich auch möglich, enthält für den Käufer aber ein Gewisses Risiko. Da nur der Verkäufer einen Wert für die Immobilie nennt, muss der Käufer selbst eine genaue Analyse der in Frage kommenden Immobilie durchführen.

Die Kosten eines Gutachters
Ein Gutachter wird typischerweise pro Stunde gezahlt. Deshalb hängt der Preis für ein Immobiliengutachten stark davon ab, wie lange der Gutachter für die Analyse der Immobilie braucht. Die Größe der Immobilie oder die Notwendigkeit von zusätzlichen Firmen ist dabei entscheidend. Gerichtliche Gutachten werden im Gebührenanspruchsgesetz zwischen 750 € und 5.900 € datiert, bei einem Immobilienwert von bis zu 5.000.000 €. Der Preis variiert je nach Länge und Umfang des Gutachtens. Private Gutachter sind meistens teurer und nicht durch das Gesetz im Preis beschränkt. Durchschnittlich werden um die 2.200 € gezahlt.

Was macht eine Immobilie wertvoll?
Ihr Alter, ihre Größe, ihre Ausstattung, das Grundstück und der Standort sind wichtige Faktoren für den Wert einer Immobilie. Auch der Energieausweis der Immobilie ist entscheidend. Je energiesparender, desto besser. Passivhäuser sind zum Beispiel sehr beliebt. Fertighäuser haben auf Grund ihrer geringen Lebensdauer oft einen schlechten Wert.

Die Notwendigkeit eines Experten
Um den Preis einer Immobilie objektiv zu bewerten wird ein Experte dringend benötigt. Ein Experte kann alle Faktoren für den Wert eine Immobilie, wie deren Alter und Lage, sehr gut einschätzen und so einen realistischen Preis finden.