Schlüsselfertig bauen
So vorteilhaft ist die schnelle Baumethode
Der Bausparvertrag wird ausgezahlt, der Wunsch von den eigenen vier Wänden damit wahr. Allerdings reicht Geld nicht aus, um wirklich ein Traumhaus zu finden. Allein die Suche nach passendem Baugrund, alle Genehmigungsverfahren, die Organisation der Bauschritte oder die Planung der Außenbereiche sind aufwändig. Nicht jede Familie und nicht jeder Mensch mit Lust auf sein Eigenheim haben die nötige Zeit und Erfahrung, geschweige denn lange genug die Nerven für diesen Prozess. Eine wirklich günstige Alternative ist ein schlüsselfertiges Haus. Doch was genau entlastet hierbei die Bauherren? Und ist die Qualität eines solchen schnell errichteten Hauses wirklich so toll wie bei einem Haus in normaler Bauweise?
Schlüsselfertig: Eigenschaften dieser Bauweise
Wer sein Haus vertraglich mit der Bezeichnung „Schlüsselfertig“ in Auftrag gibt, delegiert jegliche Verantwortung vom ersten Spatenstich an einen Auftraggeber. Diese Baufirma erbringt
- den kompletten Rohbau
- den kompletten Innenausbau
- die Anlage der Außenflächen
- die Montage vertraglich festgelegter Einrichtung
Bestenfalls wird der Schlüssel dem Bauherrn für den sofortigen Einzug übergeben. Doch Achtung: Was genau beim schlüsselfertigen Bauen vom Bauunternehmen verlangt ist, kann sich unterscheiden. In manchen Vertragswerken wird der Schlüssel symbolisch übergeben, obwohl noch Abschlussarbeiten fehlen. Trotzdem bedeutet das Bauen aus einer Hand gegenüber traditionellem Bau eine enorme Ersparnis. Statt Jahre vergehen nur Wochen zwischen Beauftragung und Einzug oder mindestens Schlüsselannahme. Vielleicht haben Sie im Zusammenhang mit dem schlüsselfertigen Haus schon den Begriff „bezugsfertig“ gehört? Ein solcher Vertrag schließt die Lücke, die es beim schlüsselfertigen Bauen voerst rechtlich noch gibt. Denn „bezugsfertig“ bedeutet, dass die Bauherren sofort ab Schlüsselübergabe in ein Haus mit fertigen Innenausbauten ziehen können. Einzig letzte Schritte des Außenbaus wie Gartengestaltung oder Verputzen des Mauerwerks fehlen noch.
Was ist Voraussetzung für ein schlüsselfertiges Haus?
Rechtlich ist mindestens verlangt, dass das Haus bei Schlüsselübergabe abgeschlossen werden kann. In solchem Bauzustand kann es wenigstens teilweise auch schon bewohnt werden. Genau bedeutet das: Der Rohbau steht, das Dach ist aufgesetzt, Fenster und Türen schützen die Innenräume vor Wind und Wetter. Verlangt ist ebenfalls, dass Hausinstallationen für Wasser, Wärme und Elektrizität schon fertig vorgenommen wurden. Der Bauherr kann also Haushaltsgeräte trotz ansonsten noch fehlender Ausbauten bereits nutzen. Gleiches gilt für die Heizung des schlüsselfertigen Hauses. Unabhängig vom Zeitpunkt der Schlüsselübergabe muss diese voll funktionstüchtig sein. Ab diesem Zeitpunkt können also nötige Anmeldungen bei den Versorgungsunternehmen mit sofortiger Gültigkeit vorgenommen werden. Wer Zweifel hat, ob er lieber schlüsselfertig oder bezugsfertig bauen möchte, sollte sich zwischen den Vertragsvorschlägen genau informieren. Meist lässt das Bauunternehmen gut mit sich verhandeln. Tipps können außer dem Bauunternehmen auch die Verkäufer schlüsselfertiger Häuser, Architekten oder Sachverständige geben. Die Mühe vorher wird am Bauende durch einen lückenlos verwirklichten Wohntraum belohnt.
Grundlegende Vertragsvereinbarungen zum schlüsselfertigen Bauen
Viele Bauherren entscheiden sich vor allem wegen der Planungssicherheit für ein schlüsselfertiges Haus. Damit dies finanziell und zeitlich gewährleistet ist, müssen wenigstens diese Punkte im Vertrag klar geregelt werden:
1. Der Preis
Schlüsselfertige Häuser sind mit allen anfallenden Bau- und Ausbauarbeiten bereits fest kalkuliert. Damit kann der Verkäufer ein solches Haus zum Festpreis anbieten. Die Bauherren brauchen normalerweise keine späten Preisüberraschungen zu befürchten. Die Festpreisbindung gilt sowohl in der Höhe als auch für eine festgelegte Zeit ab Baubeginn. Am Preis kann sich nur etwas ändern, wenn der Bauherr nachträglich Änderungen oder zusätzliche Bauleistungen wünscht. Auch in einem solchen Fall kann der Preis nicht willkürlich erhöht werden. Es wird teilweise oder komplett zum nun höheren Festpreis verhandelt.
2. Die Bauzeit
Die Festpreisbindung muss angebotsabhängig mindestens für 15 Monate gewährt werden. Steht dazu kein Zeitrahmen im Vertrag oder ist die Frist kürzer, sollten Bauherren unbedingt darauf bestehen, dass die Klausel aufgenommen wird. Keinesfalls wird ein seriöser Anbieter diesen Wunsch verwehren. Ganz im Gegenteil: Ein Generalbauunternehmer mit Erfahrung wird von sich aus Festpreisbindung und Bauzeit aneinander koppeln. Es ist schließlich auch in seinem Interesse, ein schlüsselfertiges Haus an zufriedene Bauherren zu übergeben.
3. Haftungsfragen
Ein schlüsselfertiges Haus ist meist deutlich preisgünstiger und viel schneller bewohnbar als jede andere Bauform. Dennoch muss hier genau verglichen werden, welcher Anbieter welche Haftungsregelungen trifft. Nicht jedes günstige Angebot muss schlecht sein. Ebenso können sich auch in einem Vertrag zu höheren Preisen Haftungstricks verbergen. Kaum ein privater Bauherr hat die nötige Übersicht, solche Tricks zu enttarnen und aus dem Vertrag zu streichen. Deshalb sollte ein Sachverständiger, beispielsweise ein Gutachter, Notar oder Architekt, das Vertragsdokument prüfen. Die Kosten für die Prüfung sind in der Regel viel niedriger als eventuelle Nachteile der Bauherren durch fälschlich akzeptierte Vertragsklauseln.
Vorteile schlüsselfertiger Häuser aufgrund der Bauweise
Manchmal machen Wind und Wetter oder Baupannen eine termintreue Schlüsselübergabe unmöglich. Dennoch lässt sich die Termintreue beim schlüsselfertigen Bauen viel leichter als bei jeder anderen Bauvariante gewährleisten. Denn die Einzelteile für das Bauwerk entstehen in Fertigteilwerken, alle im gleichen. Der Bauablauf scheint dadurch „von der Stange“. Aber das stimmt längst nicht mehr. Denn die Fertigteile sind so vorbereitet, dass innen und außen trotzdem individuelle Abweichungen verlangt werden können. So gibt es zig Konfigurationsmöglichkeiten für Böden und Außenputz, Geländer und Fensterform, Balkone und andere Baukomponenten. Selbst das Dach lässt sich trotz Fertigbau den individuellen oder regionalen Vorgaben anpassen. Auf den Preis wirken sich solche Anpassungen eher geringfügig aus, es sei denn, die Bauherren verlangen exotische Materialien oder exklusive Ergänzungen.
Planungssicherheit beim schlüsselfertigen Bauen
Die Bauteile für schlüsselfertige Häuser werden in wettergeschützten, trockenen Werkshallen produziert und gelagert. Auch auf dem Transport zur Baustelle sichern die Anbieter die Hausteile so, dass unterwegs nichts bricht, quillt oder anderswie beschädigt werden kann. Für die Dämmeigenschaften von Haus-Fertigteilen existieren einheitliche Vorgaben. Dementsprechend kann Wand für Wand vom Fundament bis zum Dach die stets gleiche Qualität durch den Hausanbieter gewährleistet werden. Durch solche konstanten Werte kann der Bauherr besonders kostenfest die Finanzierung des Eigenheims planen. Dies ist vorteilhaft, wenn etwa eine Förderung für ein energiesparendes Passivhaus angestrebt wird. Hinsichtlich der Vergabe einzelner Arbeiten muss sich der Bauherr ebenfalls keinerlei Gedanken machen. Der beauftragte Bauunternehmer koordiniert vollkommen in eigener Verantwortung jedes beteiligte Gewerk nach Arbeitsschritt, Bauzeit und Preis. Tauchen Probleme in der Koordination der beauftragten Handwerker auf, kümmert sich stets der gleiche Auftragnehmer um die Lösung – das ist viel einfacher als die händeringende Suche nach Verantwortlichen, wenn verschiedene Verantwortliche als Ansprechpartner in Frage kommen.
Fazit:
Schlüsselfertig bauen liegt im Trend. Sowohl nach Preis als auch nach Bauzeit und Qualität bieten schlüsselfertige Häuser oder Typenhäuser viele Vorteile. Um diese alle zu genießen, ist jedoch viel Sorgfalt bei der Anbieterauswahl und der Vertragsgestaltung erforderlich. Am besten sollte ein Sachverständiger den Vertrag für den schlüsselfertigen Bau vor der Unterzeichnung prüfen und gegebenenfalls anpassen.