erstellt am 08.06.2021

Kaufnebenkosten 

Die Nebenkosten eines Immobilienkaufs, Hausbaus oder Grundstückerwerbs 



Wer einen Hausbau oder einen Wohnungskauf in Planung hat, sollte nicht ausschließlich den Kaufpreis beachten. Denn zusätzlich zum Kaufpreis muss der Käufer auch mit diversen Nebenkosten rechnen. Zu den Kaufnebenkosten zählen die Maklerprovision, die Notar- beziehungsweise Anwaltskosten, die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch sowie die Grunderwerbssteuer. In Summe machen die Nebenkosten ca. 10 % des Kaufpreises aus. Die Bank sorgt nur in Ausnahmefällen für eine Abdeckung der Nebenkosten. Daher sollte man diese Kosten aus Erspartem begleichen. 


Eine detaillierte Darstellung der Nebenkosten: 



Die Maklerprovision 
Die Regelung der Maklerprovision erfolgt in Österreich durch das Maklergesetz - kurz MaklerG. Die Höhe der Provision richtet sich stets nach dem Kaufpreis der Immobilie. 
Meist wird die Maklerprovision zur Hälfte zwischen dem Verkäufer und dem Käufer aufgeteilt. In machen Fällen trägt jedoch auch eine Partei alleine die gesamten 100 Prozent der Kosten. Wenn eine Immobilie durch einen Makler vermittelt wird, muss dafür eine Maklerprovision bezahlt werden. Wenn der Kaufpreis der Immobilie maximal € 36.336,42 beträgt, liegt die Maklerprovision bei 4 % des Kaufpreises. Bei einem Immobilienpreis darüber beträgt die Provision maximal 3%. Zusätzlich zur Provision ist noch ein Umsatzsteuerbetrag in der Höhe von 20% zu begleichen. 

Ein Überblick über die Höhe der Maklerprovision 
4 % vom Verkaufspreis - bis 36.366,42 Euro 
1.453,46 Euro - bei einem Verkaufspreis zwischen 36.366,42 und 48.448,51 Euro  
3 % vom Verkaufspreis - über 48.448,51 Euro 
zuzüglich 20 % Umsatzsteuer 

Grunderwerbssteuer beim Immobilienkauf 
Ganz egal ob Sie ein Grundstück oder eine Wohnung kaufen möchten - bei einem Immobilienkauf fällt stets eine Grunderwerbssteuer von 3,5% an. Die Grunderwerbssteuer errechnet sich mindestens vom Grundstückswert. 

Was steckt hinter der Bezeichnung Grundstückswert? 
Beim Grundstückswert handelt es sich um eine Mindestbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Der Grundstückswert errechnet sich mit einem Pauschalwertmodell oder mit einem passenden Immobilienpreisspiegel. Da beide Methoden rechtlich gleichwertig sind, kann die erwünschte Methode frei gewählt werden. 

Das Pauschalwertmodell 
Das Pauschalwertmodell berücksichtigt bei der Berechnung des Grundstückswerts mehrere Faktoren. 

Die Grundfläche 
Als Grundfläche wird die Grundstücksfläche bezeichnet. Diese findet man im Grundbuch oder im Einheitswertbescheid vor. Bei einer Teilübertragung muss die Grundfläche anteilig berechnet werden. 

Bodenwert 
Als Bodenwert wird der Wert eines fiktiv freien oder nicht bebauten Grundstücks bezeichnet. 

Hochrechnungsfaktor 
Bei der Lage-Bewertung ist für jede Postleitzahl ein eigener Hochrechnungsfaktor zu berücksichtigen. Die Werte können sich stark voneinander unterscheiden. 

Nutzfläche 
Unter der Nutzfläche versteht man die gesamte Bodenfläche eines Gebäudes. Die Wandstärken, Durchbrechungen und Ausnehmungen werden nicht berücksichtigt. Darüber hinaus werden auch Treppen, Terrassen und offene Balkone sowie nicht ausgebauter Dachraum nicht berücksichtigt. 

Brutto-Grundrissfläche 
Die Brutto-Grundrissfläche stellt eine Alternative zur Nutzfläche dar. Diese berechnet sich aus der Summe der Grundrissflächen aller Grundrissebenen. Davon werden 30% für Nicht-Nutzflächenteile in Abzug gebracht. 

Baukostenfaktor 
Der Baukostenfaktor stellt die durchschnittlichen Baukosten dar. Diese werden von Daten der Statistik Austria hochgerechnet. 

Das Berechnungsmodell 
Die Berechnung erfolgt anhand des folgenden Modells: 

Der Grundwert (Grundfläche × (3 × Bodenwert/m²) × Hochrechnungsfaktor) plus der Gebäudewert (Nutzfläche bzw. Bruttogrundrissfläche × Baukostenfaktor × Abschlag für Alter und Art des Gebäudes) stellen in Summe den Grundstückswert dar. 

Immobilien-Preisspiegel 
Auch die Errechnung des Grundstückswerts mit einem passenden Immobilien-Preisspiegel ist möglich (seit dem Jahr 2017 Immobilien-Preisspiegel der Statistik Österreich). 

Unentgeltliche Erwerbe 
Der Erwerb einer Liegenschaft von nahen Angehörigen wird seit 1. Jänner 2016 als „unentgeltlich“ bezeichnet. Zu den unentgeltlichen Erwerben zählen zum Beispiel der Verkauf oder Kauf im Familienkreis, der Erwerb im Zuge eines Todesfalles oder die Schenkung an Personen außerhalb der Familie. Beim unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken beträgt die Steuer: 

> 0,5% des Grundstückswertes bis zu 250.000 Euro 
> 2,0% des Grundstückswertes für die folgenden 150.000 Euro 
darüber > 3,5% des Grundstückswertes 

Der Kauf von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken innerhalb der Familie ist mit einer Grunderwerbssteuer von 2 Prozent des Einheitswerts belastet. Detaillierte Informationen zur Berechnung der Bemessungsgrundlage finden Sie auf der Homepage des Bundesministeriums für Finanzen vor. 

Grundbuch-Eintragung des Eigentumsrechts 
Bei Eintragung in das Grundbuch ist eine Gebühr von 1,1% des Kaufpreises zu begleichen. Das Grundbuch als öffentliches Verzeichnis beinhaltet alle Grundstücke auf österreichischem Boden. Zusätzlich sind die jeweiligen Eigentümer samt zugehörigen Rechten, Pflichten und Belastungen eingetragen. 
Wenn die Finanzierung durch ein Kreditinstitut erfolgt, werden zusätzlich 1,2 % des Pfandbetrages verrechnet. 

Bei einer Immobilien-Finanzierung kommt es in Österreich zu einer Sicherstellung im Grundbuch. Diese wird vom Kreditinstitut in der Form des Pfandrechts durchgeführt. Zusätzlich zum Grundbucheintrag des Eigentumsrecht sind dafür 1,2 % des eingetragenen Pfandrechtwertes zu begleichen. 
Darüber hinaus fällt auch eine Eingabe-Gebühr in der Höhe von 44 Euro an. Kosten in der Höhe von 62 Euro werden verrechnet, wenn die Antragsstellung nicht über den elektronischen Rechtsverkehr durchgeführt wird. 

Die Höhe der Notarkosten und Anwaltskosten 
Die Aufwendungen für den Anwalt oder Notar betragen ca. 2-3 Prozent des Kaufpreises. Die Erstellung des Kaufvertrags wird naturgemäß von einem Anwalt oder Notar durchgeführt. Für die Kaufvertragserstellung ist ein Honorar zu bezahlen, welches durch den jeweiligen Kammertarif festgelegt ist. Jedoch ist auch die Vereinbarung eines individuellen Pauschalhonorars möglich.


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