Die Baufinanzierung

Schritt für Schritt erklärt – Baufinanzierungen in Österreich 

Ihr Wunsch ist es, ein eigenes Haus oder eine eigene Eigentumswohnung zu besitzen? Bevor dieser Traum Wirklichkeit werden kann muss allerdings ein wichtiger Punkt geklärt sein: Die Finanzierung. 
Ohne eine gute Baufinanzierung wird der Traum vom Eigenheim schnell zum Alptraum. Eine gute Finanzierung ist der erste Schritt zum Erfolg. 
Für jedes Haus gibt es die richtige Finanzierung – mit uns finden Sie diese! 

Baufinanzierung – Wie werden Immobilien finanziert?
Grundvoraussetzung für eine gute Finanzierung ist, dass ein gewisser Teil an Eigenkapital vorhanden ist. Der zusätzliche Bedarf an finanziellen Mitteln wird über Fremdkapital, also einem klassischen Kredit, sichergestellt. Nur ausgesprochene reiche Personen können eine Baufinanzierung ohne die Aufnahme von Fremdkapital durchführen. Jemand, der über kein Eigenkapital verfügt, sollte die Finger von einer Baufinanzierung lassen. Baufinanzierungen, die ausschließlich durch Fremdkapital sichergestellt werden, sind überdurchschnittlich teuer. 
Die finanzierende Bank sichert sich mit höheren Zinsen vor einem möglichen Verlust im Falle eines Kreditausfalls ab. Die enorme Höhe der Kreditbelastung in solchen Fällen führt häufiger zu einer Überschuldung des Bauherren als bei Finanzierungen, die mit einem gesunden Anteil an Eigenkapital durchgeführt werden. 

Der erste Schritt – die Planungsphase 
Eine solide und seriöse Baufinanzierung sollte bereits Teil Ihrer Überlegungen in der ersten Planungsphase sein. Zunächst schaffen Sie sich, als verantwortlicher und verantwortungsbewusster Bauherr einen Überblick über Ihre finanziellen Möglichkeiten. Hierbei sollten Sie eher auf Sicherheit bedacht sein, anstatt zu optimistisch an die Sache heranzugehen. Planen Sie mögliche finanzielle Engpässe mit ein und rechnen Sie Ihre Möglichkeiten nicht so eng wie möglich ab. Während einer Baufinanzierung gibt es immer wieder Phasen, in denen höhere Kosten anstehen. Auch diese müssen leistbar bleiben. 
Für eine gelungene Baufinanzierung wird ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent angesehen. 
Wenn Sie Ihre finanzielle Situation analysiert haben, können Sie auch einschätzen, wie hoch Ihr Eigenkapitalanteil in etwa sein wird. Generell gilt, dass 20 Prozent das Mindestmaß an Eigenkapital sein sollten. Die Arbeiterkammer rät auf Ihrer Webseite sogar dazu, dass ein Drittel der Baukosten über Eigenkapital gedeckt sein sollten. Ebenso haben Sie nach der Analyse Ihrer Finanzen einen Überblick darüber, wie hoch die Summe pro Monat sein kann, die Sie langfristig in Ihre Baufinanzierung fließen lassen können. Für einen solchen Plan ist es ratsam, Einnahmen und Ausgaben Monat für Monat gegenüber zu stellen und zu vergleichen. Bedenken Sie dabei unbedingt, dass einige Kostenfaktoren nicht jeden Monat, sondern quartalsweise oder teilweise auch jährlich anfallen. 

Für die Baufinanzierung gilt: Vergleichen Sie verschiedene Angebote und Anbieter. Nicht immer ist das Angebot Ihrer Hausbank auch das Beste. Ebenso ist es auch nicht immer günstig, den Kauf einer Immobilie und die Finanzierung dieser Immobilie über dasselbe Institut oder bei derselben Person abzuwickeln. Speziell für die Baufinanzierung gibt es unabhängige Experten, die Ihre finanzielle Lage beachten und für Sie die perfekte Finanzierung finden. Nur ein solcher Vergleich von Angeboten und der Ratschlag von Experten schützen Sie davor, auf unseriöse Finanzierungen reinzufallen. 

Der zweite Schritt – die Kreditvergleiche 
Nachdem Sie nun mit unzähligen Instituten und Beratern über Ihre Finanzierung gesprochen haben, ist es nun an der Zeit die einzelnen Angebote miteinander zu vergleichen. Vor allem die Konditionen, Zinsen, Laufzeiten und Anschlussfinanzierungen sowie mögliche Sondertilgungen und die Höhe des Kredites sollten abgeglichen werden. Haben Sie hier ein passendes Angebot gefunden hilft es Ihnen, über die Jahre der Baufinanzierung nicht nur bares Geld und Zeit zu sparen, sondern vor allem auch Ihre Nerven zu schonen. 

Die Zinsen – Kostenfaktor für eine Finanzierung 
Die Tilgungssumme, also die Rückzahlung des Kredites zusätzlich der Zinsen wird fällig, sobald Ihnen der Kredit gewährt und ausgezahlt worden ist. Wenn Sie die ersten beiden Schritte gründlich durchgeführt haben, haben Sie mit dieser monatlichen Belastung keine Probleme. Denn sie orientiert sich an Ihren Möglichkeiten. Zu berücksichtigen sind hierbei jedoch die Zinsen. Während sich die Tilgung bei allen Krediten ähnelt (Kreditsumme geteilt durch Laufzeit gleich Tilgung) sind die Zinsen ein Kostenfaktor, der von Kredit zu Kredit deutlich unterschiedliche Ausmaße annehmen kann. 
Maßgeblich werden die Zinsen von der Laufzeit der Finanzierung beeinflusst. In Zeiten, in denen es viele Zinsen gibt, sollten Bauherren eine möglichst kurze Laufzeit der Finanzierung wählen und so mit variablen Zinsen Geld zu sparen. Während einer Niedrigzinsphase, wie wir Sie grade erleben, lohnt es sich, eine möglichst lange Finanzierung mit festgeschriebenen Zinsen zu wählen. Sie profitieren so über die gesamte Finanzierungslaufzeit von einem festen Zinssatz und festen monatlichen Raten. Zusätzlich sind Sie so vom Risiko der steigenden Zinsen im Falle einer Anschlussfinanzierung befreit. 
Bereits hieran wird ersichtlich, dass für eine Baufinanzierung nicht immer das günstigste Angebot auch das beste Angebot ist. Ein Kredit mit kurzer Laufzeit und niedrigen Zinsen kann zu einer Kostenfalle werden, wenn zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung die Zinssätze auf einem neuen Hoch liegen. Vergleichen Sie die vorliegenden Kreditangebote daher ausführlich, nur so können Sie eine möglichst günstige Baufinanzierung für sich finden. 
Lassen Sie sich bei der Auswahl Ihres Kreditgebers die nötige Zeit. Überhastete Entscheidungen werden Sie bereuen. Haben Sie bei dem Angebot ein schlechtes Bauchgefühl, dass durch Auftreten und Äußerungen des Beraters noch unterstrichen wird? Dann lassen Sie die Finger von diesem Angebot. Zumindest teilweise dürfen Sie sich auf Ihr Bauchgefühl verlassen – denn hier geht es um die Erfüllung Ihres Traumes und um Ihr Geld. 

Formen der Baufinanzierung 
Neben den Konditionen ist für die passende Baufinanzierung auch die Form der Finanzierung maßgeblich. Im Wesentlichen unterscheiden wir zwischen einen Annuitätendarlehen, einem Cap-Darlehen und einem Forward-Darlehen. 

Annuitätendarlehen 
Das Annuitätendarlehen ist das am weitesten verbreitete Immobiliendarlehen überhaupt. Der Vorteil eines Annuitätendarlehens ist, dass die Höhe der Tilgungsleistungen inklusive der Zinszahlungen über die gesamte Laufzeit gleichbleibend ist. Sie profitieren also von einer hohen Sicherheit und böse Überraschungen bleiben Ihnen erspart. Idealerweise wird ein Annuitätendarlehen nach einem Bausparvertrag eingegangen. 

Cap-Darlehen 
Im Gegensatz zu dem Annuitätendarlehen verfügt das Cap-Darlehen über keine von Anfang an festgeschriebenen Zinssätze. Vielmehr werden die Zinssätze zu jedem Zahlungspunkt variabel neu festgesetzt. Diese Vorgehensweise kann sowohl Vor- als auch Nachteile haben. Da Baufinanzierungen häufig über mehrere Jahre, sogar Jahrzehnte abgeschlossen werden, ist ein Cap-Darlehen für Sicherheitsbewusste Bauherren die falsche Wahl. Hierbei ist das Zinsrisiko zu unübersichtlich und groß. Das Risiko wird zwar durch eine Zinsobergrenze gemildert, die Zinsentwicklung ist allerdings dennoch kaum absehbar. Schon gar nicht über einen Zeitraum von mehreren Jahren. 

Forward-Darlehen 
Forward-Darlehen spielen sich, wie der Name schon sagt, in der Zukunft ab. Diese Finanzierung eignet sich besonders in Niedrigzinsphasen vor einer bevorstehenden Anschlussfinanzierung. Maximal fünf Jahre vor der Anschlussfinanzierung kann bereits ein Forward-Darlehen geschlossen werden und somit die günstigen Konditionen für die Zukunft gesichert werden. 

Ein Forward-Darlehen eignet sich also dann, wenn in naher Zukunft eine Anschlussfinanzierung ansteht und der eigentliche Kredit noch nicht vollständig abgezahlt worden ist. Der Bauherr profitiert dann bereits jetzt von den günstigen Konditionen und kann sich diese solange sichern, bis die Anschlussfinanzierung des Darlehens ansteht. Daher ist ein Forward-Darlehen auch nicht als erste Finanzierung geeignet, sondern nur vor anstehenden Anschlussfinanzierungen. 

Gehen Sie Risiken aus dem Weg! 
Eine erfolgreiche Baufinanzierung hängt maßgeblich vom Bauherren persönlich ab. Es gibt allerdings auch äußere Faktoren, die eine Baufinanzierung scheitern lassen. Ein mögliches Szenario hierfür ist die Insolvenz des Bauträgers. Es ist daher ratsam, den Bauträger nur entsprechend Baufortschritt zu zahlen und nicht bereits vor dem Beginn des Baus eine große Summe. Vollkommen egal, wie vertrauenswürdig und seriös Ihr Partner scheint. 
Bei einer Insolvenz des Bauträgers ist im schlimmsten Fall Ihr Geld weg. Wenn Sie dann zusätzlich noch keine Leistung erhalten haben, ist der Schaden umso größer. Einen hundertprozentigen Schutz gibt es dafür nicht, mit einer gewissen finanziellen Reserve scheitert jedoch nicht Ihr gesamtes Projekt. 

Im Falle des Falles und Sie sterben, muss Ihr Bauvorhaben und Ihre Baufinanzierung abgesichert sein. Es gibt für solche Fälle spezielle Risikolebensversicherungen, die im Todesfall die offene Kreditsumme abdecken. Sind Sie der alleinige Finanzierungsnehmer und alleinige Verdiener sollten Sie über eine solche Versicherung auf jeden Fall vor dem Start der Bauarbeiten nachdenken. Schützen Sie so zumindest Ihre Angehörigen vor dem finanziellen Ruin. 
Ebenso sollten Sie Versicherungen gegen Berufsunfähigkeit und Arbeitslosigkeit abgeschlossen haben. Sollte Ihr Einkommen wegfallen, würde das gesamte Fundament der Baufinanzierung ins Wanken geraten und möglicherweise Ihre gesamte Finanzierung einstürzen. 
Im Regelfall ist ihr erster Ansprechpartner Ihr Kreditgeber. Dieser sollte so schnell wie möglich von Problemen erfahren und steht Ihnen stets hilfreich zur Seite. Lesen Sie in jedem Fall die Kreditbedingungen Ihres Kreditgebers aufmerksam durch und erinnern Sie diesen im Zweifel an seine Pflichten. Beachten Sie auch unbedingt Ihre Pflichten. Am besten lesen Sie regelmäßig Ihre Kreditverträge und prüfen, ob Sie etwas melden müssen. 

Fazit 

• Eine Aufstellung über Ihre Einnahmen und Ausgaben ist unbedingt erforderlich, achten Sie auf jährliche und quartalsweise Zahlungen 


• Kalkulieren Sie möglichst genau, lassen Sie sich aber einen ausreichenden Sicherheitspuffer 


• Ihr Eigenkapitalanteil sollte bei mindestens 20 Prozent liegen. 


• Prüfen Sie Ihre Versicherungen und schließen Sie gegebenenfalls neue Versicherung vor dem Baubeginn ab 


• Profitieren Sie noch von der Niedrigzinsphase und sichern Sie sich günstige Zinsen