Das Kreditgespräch

Kreditgespräch mit der Bank: Vorbereitung zählt 

Die Vorbereitung des Kreditgesprächs mit der Bank ist beim Antrag auf ein Immobiliendarlehen die Basis, um dieses überhaupt und außerdem zu guten Konditionen zu erhalten. Eine so große finanzielle Herausforderung haben Privatleute in der Regel in ihrem Leben nur einmal zu bewältigen. Daher lohnt es sich, dieses Gespräch so gründlich wie möglich vorzubereiten. 

Vor dem Kreditgespräch: Kassensturz 

Bevor künftige Bauherren bzw. Immobilienerwerber überhaupt in dieses Gespräch gehen, sollten sie einen gründlichen Kassensturz durchführen. Zu diesem gehören die folgenden Bereiche: 

• gegenwärtiges und langfristig erwartbares Einkommen


• Vermögen und damit mögliche Höhe des Eigenkapitals


• laufende Belastungen nach dem Erwerb der Immobilie


• Kreditwunsch

Diese Eckpfeiler sollten sich zueinander in angemessener Relation befinden. Die Höhe des Eigenkapitals ist ein sehr wesentlicher Faktor. Je mehr Eigenkapitalanteil die künftigen Kreditnehmer aufbringen können, desto besser fällt die Bonitätsbeurteilung durch die Bank aus. Das erhöht zunächst einmal die Chancen, das Darlehen überhaupt zu erhalten. Des Weiteren verbessert mehr Eigenkapital die Zinskonditionen des Kredits. Als sehr akzeptabler Eigenkapitalanteil gelten 20 Prozent, mehr dürfen es immer sein. Einige Banken finanzieren auch mit weniger Eigenkapital bis hin zur Vollfinanzierung, doch dabei ergibt sich für die Bank und auch für die Kreditnehmer ein hohes Risiko. Sollten Letztere nämlich nach dem Erwerb in eine finanzielle Schieflage geraten, wird die Höhe der Schulden durch die Zinsbelastung und die Nebenkosten des Erwerbs unter dem möglichen Verkaufspreis der Immobilie liegen - selbst beim günstigsten Fall eines angemessenen Verkaufspreises. Beim Notverkauf oder gar der Zwangsversteigerung droht sogar die Privatinsolvenz. Eine Vollfinanzierung darf man daher nur Menschen mit sehr sicherem Einkommen (Beamten) empfehlen. 

Unterlagen für das Kreditgespräch 
Vor dem Banktermin sind alle nötigen Unterlagen bereitzulegen. Es empfiehlt sich, eine komplette Mappe mit Kopien zusammenzustellen, die der Berater erhält. Das verkürzt deutlich dessen Entscheidungsweg. Die Art der Unterlagen zur Immobilie unterscheidet sich ein wenig zwischen den beiden Möglichkeiten des Erwerbs einer schon fertigen Immobilie und des Neubaus. Ansonsten sind immer erforderlich: 

• Legitimation: Pass oder Personalausweis


• Vermögen und Einkommen: Bankauszug für den Eigenkapitalnachweis, Gehaltsabrechnungen des letzten Quartals, bei Selbstständigen Steuerbescheide der letzten drei Jahre sowie die letzten zwei Bilanzen (bei Bilanzierungspflicht) bzw. die letzten beiden EÜR (Einnahme-Überschuss-Rechnung)


• Absicherung: aktuelle Versicherungspolicen, Nachweise zu Versicherungs-/Pensionszahlungen


• Immobilie: je nach Kauf oder Bau bzw. Objektart die Baupläne, die Baubeschreibung und die Baugenehmigung, Lagepläne und Flächenberechnungen, Flurkarte, Katasterauszug, Grundbuchauszug, Verkaufspreis, Versicherungsnachweise, Fotos der Immobilie

Daten zum Kredit 
Schon vor dem Bankgespräch sollten künftige Kreditnehmer die Kreditkonditionen verschiedener Anbieter und Möglichkeiten der Förderung kennen. Die Kreditkonditionen - Zinsen - hängen bei gleichen Rahmenbedingungen des Kreditnehmers von den Faktoren: Kreditsumme, Laufzeit anfängliche Zinsbindungsfrist und Beleihungswert ab.
Der Beleihungswert ergibt sich aus der Höhe des Eigenkapitals. Mit solchen Daten im Gepäck treten die Kreditantragsteller gegenüber dem Bankberater gut informiert auf. Dieser hat einen gewissen Verhandlungsspielraum und kann möglicherweise die Konditionen etwas zugunsten der Antragsteller anpassen. 

Verhandlung auf Augenhöhe 
Für das Gespräch selbst sollten sich Antragsteller Zeit nehmen sowie souverän - auch äußerlich - auftreten. Dazu gehört beispielsweise eine adrette und gepflegte Kleidung. Paare, die den Kredit gemeinsam aufnehmen bzw. bei denen ein Partner bürgt, sollten auch das Gespräch gemeinsam führen. Wichtig zu wissen: Der Entscheidungsspielraum des Bankmitarbeiters hat Grenzen. Wenn er beispielsweise das Darlehen aus Bonitätsgründen ablehnt, sind ihm absolut die Hände gebunden. Er muss den Richtlinien seiner Bank folgen. Es empfiehlt sich, vom Gespräch selbst ein Protokoll anzufertigen, wenn das nicht der Berater übernimmt und davon eine Kopie anbietet.