Checkliste für den Immobilienkauf

Unser Leitfaden für den Erwerb einer Immobilie 

Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zum neuen Traumhaus 
Der Kauf einer Immobilie ist oft ein einmaliger Vorgang im gesamten Leben. Es gibt daher wenige Bekannte und Freunde, die über ausreichende Erfahrung verfügen und Tipps geben können. Diese Checkliste soll helfen, die wichtigsten Fragen zu beantworten, sodass einem Erwerb einer Immobilie nichts mehr im Wege stehen kann. 

Wichtige Hinweise für einen Immobilienkauf 
Zunächst sollte einmal, wenn ein Objekt von Interesse gefunden wurde, der Kaufpreis geprüft werden. Ist dieser angemessen? Verfügt das Haus über verdeckte Schäden? Ein unabhängiger Experte kann den Wert des Hauses objektiv beurteilen. Zusätzlich sollte die Finanzierung gesichert sein. Als Faustformel gilt, dass 30 Prozent des Kreditbedarfs an Eigenmitteln aufgebracht werden sollen. Kosten für Umbauten und Renovierungen müssen hierbei bereits berücksichtigt werden. Nach einer Kreditzusage gilt es weitere Schritte zu beachten: 

1. Notartermin 
Zunächst sollte eine Vorbesprechung beim Notar des Vertrauens stattfinden. Hierbei werden unter anderem die Modalittäten für Zahlung und Übergabe vereinbart, die Besitzverhältnisse, für den Fall, dass es mehrere Eigentümer geben soll, geregelt und die erste Einsicht in das Grundbuch erfolgt. Es wird geprüft, ob der Verkäufer auch grundbuchlicher Eigentümer des Gebäudes ist. Es wird geprüft, ob Altlasten auf dem Grundstück sind oder Wohnrechte und Verkaufsrechte im Grundbuch vermerkt sind. Weiterhin muss das Honorar des Notars geklärt werden und die gesamten Kosten ermittelt werden. 

2. Kaufvertrag 
Im nächsten Schritt wird der Kaufvertrag vom Notar im ersten Entwurf erarbeitet. Im Kaufvertrag müssen Name und Anschrift der Kaufvertragsparteien genannt werden, sowie die Gemeinde, in der die Immobilie steht. Weiterhin sollte das Objekt präzisiert und beschrieben werden. Der Termin des Besitzüberganges muss vereinbart werden sowie die Modalitäten im Falle einer nicht-geldlastenfreien Übergabe. Eine Vereinbarung, dass die laufenden Kosten zum Übergabetermin übernommen werden und die Altlasten vom Voreigentümer zu tragen sind. Der Fälligkeitszeitpunkt der Zahlung muss festgelegt sein. Die Übernahme der Kosten des Notars bestimmt sein. Zu guter letzt beglaubigt der Notar die Unterschriften und erläutert Möglichkeiten der Aufnahme eines Förderungsdarlehens. 
Zusätzlich erklärt sich der Voreigentümer damit einverstanden, dass die Eigentumsrechte auf den Käufer übergehen. 

3. Endgültige Besichtigung 
Nachdem der Kaufvertrag erarbeitet wurde, sollte die Immobilie einer letzten, finalen Besichtigung unterzogen werden. Hierbei sollte speziell darauf geachtet werden, dass das Haus keine Mängel oder sichtbare Schäden aufweist. Sollten Schäden vorhanden sein, muss vertraglich geregelt werden, dass diese vom vorherigen Eigentümer behoben werden oder preismindernd berücksichtigt werden. Fotos vom aktuellen Zustand sollten getätigt werden sowie Strom- und Wasserzählerstände dokumentiert werden. Sollten Einrichtungsgegenstände übernommen werden, müssen diese auch einer Prüfung und Dokumentation unterzogen werden. Zusätzlich ist zu kontrollieren, ob die Größe des Hauses und der Räume mit den Angaben im Kaufvertrag übereinstimmt. 

4. Unterschrift des Kaufvertrags 
Sind die vorherigen Punkte abgeschlossen, steht der Beurkungstermin an. Der Kaufvertrag und die Grundschuld müssen vom Notar beurkundet werden. Im Zweifelfall erklären die Notare sämtliche Punkte in den Urkunden und den Ergänzungen. 

5. Grundbuchliche Vormerkung 
Nach der Beurkundung sollte unbedingt die Vormerkung ins Grundbuch eingetragen werden. Diese Vormerkung sollte keinesfalls vergessen werden, denn sie sichert den Käufer und den Kauf der Immobilie ab und schützt vor Verfügungen, die Gläubiger tätigen können. 

6. Löschen von Grundschulden 
Eine weitere Frage die zu klären ist, ist die Frage, ob die Immobilie vom Vorbesitzer komplett abgezahlt wurde. Aufklärung hierrüber gibt es gegen eine geringe Gebühr vom Bezirksgericht in Form einer Grundbuchabschrift. Wenn eine Pauschalbezahlung mit dem Notar eingegangen wurde, ist vorher zu beachten, dass solche Aufgaben von der Pauschale erfasst sind. 

7. Berücksichtigung der Nebenkosten 
Eine aufschiebende Bedingung für den Eigentumsübertrag und die Eintragung der Immobilie im Grundbuch ist die Zahlung der Grunderwerbsteuer. Diese Steuer liegt bei 3,5 Prozent vom Kaufpreis und ist vom Käufer zu zahlen. Ohne die Zahlung der Grunderwerbsteuer kann keine Eintragung im Grundbuch erfolgen. Weitere Kosten, die auf den Käufer zukommen sind Makler- und Notargebühren, eventuelle Renovierungskosten sowie die Kosten für den Grundbucheintrag. Insgesamt sollte der Käufer mit Kosten in Höhe von 15 Prozent des Kaufpreises rechnen. 

8. Fälligkeit des Kaufpreises 
Die Zahlung des Kaufpreises wird ca. zwei bis acht Wochen nach dem Beurkundungstermin fällig. Der Notar fertigt dafür eine Zahlungsaufforderung. Sobald diese eingegangen ist, sollte sich der Käufer mit der finanzierenden Bank in Verbindung setzen, damit das Darlehen fristgerecht ausgezahlt werden kann. 

9. Zahlung des Eigenkapitals 
Sollte eine kombinierte Finanzierung aus Eigenkapital und Bankdarlehen durchgeführt werden, muss zu diesem Zeitpunkt das Eigenkapital an die Bank überwiesen werden. Der Vormerkungsnachweis sowie der Grundschuldbestellungsnachweis sollten zu diesem Zeitpunkt bereits erstellt worden sein. Ansonsten müssen diese nachgereicht werden und es bilden sich unnötige Verzögerungen. 

10. Zahlung des Kaufpreises 
Liegen alle Unterlagen vor und wurde das Eigenkapital überwiesen, erhält nun der Verkäufer den Kaufpreis. Es bietet sich die Einschaltung eines Treuhändlers an. Diese Aufgabe kann der Notar übernehmen. Er sichert ab, dass beide Vertragsparteien ihre gegenseitigen Pflichten ordnungsgemäß erfüllen. Weiterhin sollte das Eigenkapital so bemessen sein, dass ein ausreichendes finanzielles Polster vor unerwarteten Mehrausgaben schützt. Zusätzlich ist spätestens jetzt vom Käufer das zuständige Finanzamt zu kontaktieren und der Kaufvertrag für die Berechnung der Gebühren und Verkehrssteuern einzureichen. Während dieser Zeit erhält der Käufer die sogenannte Unbenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, diese Bescheinigung ist Grundlage für die Eintragung im Grundbuch. 

11. Eintragung im Grundbuch 
Liegt der von beiden Kaufvertragsparteien unterzeichnete, notariell oder gerichtlich beglaubigte Kaufvertrag dem Grundbuchamt vor, kann eine Eintragung der Immobilie ins Grundbuch erfolgen. Erst mit diesem Schritt ist der Käufer offizieller, rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollten alle Altlasten vom vorherigen Eigentümer gelöscht worden sein. Achtung: Wohn- und Vorkaufsrechte bleiben bestehen. 

12. Einzug 
Der Einzug stellt häufig das Ende eines Immobilienkaufes dar. Zur Klarheit beider Parteien sollte im Kaufvertrag ein Termin zur Schlüsselübergabe festgehalten werden. Nach der Schlüsselübergabe sollten beide Parteien das Haus auf den Zustand prüfen. Es sollte kontrolliert werden, ob alle Einrichtungsgegenstände wie im Kaufvertrag beschrieben vorhanden sind und die Zählerstände unverändert geblieben sind. Sollten Reklamationen auftreten, sind diese unmittelbare dem Notar, der anderen Vertragspartei sowie der Bank mitzuteilen. Zusätzlich sollte sich der Käufer bestätigen lassen, dass der Verkäufer keine Schlüssel des Objektes mehr besitzt. Achtung: Dies gilt auch für Garagen, Briefkästen und Nebeneingangstüren.